Ipoteca e anticipazione degli effetti del pignoramento.
Ai sensi dell’art. 2808 comma 1 c.c. “L’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione.”
La garanzia ipotecaria attribuisce quindi al creditore un diritto di sequela sull’immobile, e un diritto di prelazione sul ricavato dell’alienazione forzata.
Il diritto di sequela si traduce, in buona sostanza, nella facoltà di far vendere l’immobile come libero, anticipando al momento dell’iscrizione ipotecaria gli effetti del pignoramento, e pertanto l’applicazione degli artt. 2914 e 2915 c.c., in tema, rispettivamente, di inefficacia degli atti di disposizione e dei vincoli di indisponibilità sugli immobili, trascritti successivamente all’atto di pignoramento.
Ai sensi dell’art. 2919 c.c., poi “La vendita forzata trasferisce all’acquirente i diritti che sulla cosa spettavano a colui che ha subito l’espropriazione … Non sono però opponibili all’acquirente i diritti acquistati da terzi sulla cosa, se i diritti stessi non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori intervenuti nell’esecuzione”.
L’opponibilità ai terzi del contratto preliminare trascritto.
All’interno della cornice normativa qui delineata, occorre inserire la questione dell’ opponibilità del contratto preliminare trascritto.
Il contratto preliminare trascritto su immobile già oggetto di ipoteca regolarmente iscritta, è pacificamente inopponibile al creditore e all’acquirente nella vendita forzata.
Ed infatti, a tacere d’altro, la promessa di vendita a terzi costituisce senza dubbio un quid minus rispetto ai vincoli di indisponibilità che l’art. 2915 c.c. dichiara inefficaci: ragionando a fortiori, il vincolo obbligatorio derivante dal preliminare trascritto non potrebbe mai scalfire una garanzia reale già iscritta.
Per apprezzare gli effetti del preliminare trascritto prima dell’iscrizione dell’ipoteca, occorre, invece, considerare il tenore dell’art. 2645-bis comma 3 c.c.: gli effetti della trascrizione cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data prevista per la conclusione del contratto definitivo, e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare, non sia eseguita la trascrizione del definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del preliminare o della domanda giudiziale di cui all’art. 2652 primo comma n. 2) c.c. (domanda di esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre, ex art. 2932 c.c.).
La cessazione dell’efficacia della trascrizione è rilevabile anche d’ufficio, rispondendo a ragioni di pubblico interesse il ripristino del regime di libera disponibilità dei beni immobili (Cass. sez. II 22.10.2014 n. 22454).
Pertanto, può accadere che il decorso dei termini previsti dall’art. 2645-bis c.c. renda totalmente inefficace, sotto il profilo sostanziale, la trascrizione dell’atto preliminare, e come tale inopponibile al creditore procedente e anche all’aggiudicatario in sede di vendita giudiziale.
La cancellazione della formalità di trascrizione.
E’ bene precisare, tuttavia, che la relativa formalità non potrà essere cancellata con il decreto di trasferimento.
Il tenore dell’art. 586 c.p.c. non consente di ricomprendere nell’ambito delle cancellazioni dei gravami che sostanziano la fase finale dell’esecuzione forzata anche la trascrizione del preliminare.
Si tratterà, comunque, di una formalità non pregiudizievole per l’aggiudicatario e i suoi successivi aventi causa.
